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Falta de pago en arrendamientos: ¿Qué hacer?
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades en virtud del cual el propietario de un bien inmueble, arrendador, cede su uso a un tercero, llamado arrendatario a cambio de una renta mensual.
Este artículo estaremos centrado en el arrendamiento de inmueble urbanos, sujetos a la Ley 29/1.994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, ya que los rústicos están sujetos a otra legislación.
Uno de los casos más frecuentes que llega a nuestros despacho de abogados en Majadahonda es el relativo al impago de la renta mensual derivada de un arrendamiento, y por lo tanto la necesidad del arrendador de proceder a su reclamación y en su caso a iniciar el pertinente procedimiento de desahucio por falta de pago, con la resolución del contrato de arrendamiento y consiguiente lanzamiento del arrendatario deudor.
En este artículo Pérez Matey & Asociados abogados en Madrid nos explica cuáles son los pasos a seguir en este caso, para ayudar al arrendador a recuperar la posesión de su inmueble y, en caso de que sea posible, las cantidades adeudadas derivadas del impago de la renta mensual:
Cuando el propietario de un inmueble cede su uso a un tercero, formalizando el correspondiente contrato de arrendamiento, éste se compromete al abono de una renta mensual libremente pactada por las partes.
Ahora bien, existen muchas ocasiones en las que por diversos motivos, normalmente por imposibilidad económica al quedarse sin trabajo, el arrendatario deja de abonar la renta mensual pactada al arrendador, produciéndose así una situación muy perjudicial para el arrendador quien no puede, a pesar de no percibir su renta, desahuciar al arrendatario si éste no se va de forma voluntaria, hasta que exista una sentencia judicial, tiene que seguir abonando la vivienda donde reside e incluso, como ocurre en muchas ocasiones, el préstamo hipotecario que grava la propia vivienda arrendada.
En este sentido Pérez Matey & Asociados abogados en Aravaca nos informan que pueden darse múltiples supuestos y casos diferentes, pero siempre lo más beneficioso es poder llegar a un acuerdo entre las partes, si bien desde el despacho nos aconsejan que en la medida de lo posible en cuanto se produzcan dos meses consecutivos de impago, y el arrendatario no muestre intención alguna de pago, se ponga el asunto en manos de un abogado, ya que por su experiencia nos manifiestan que cuando una persona no puede abonar un mes de renta más difícil es que, en lo sucesivo, pueda abonar a la vez dos o tres meses.
En caso de que el arrendatario no informe al arrendador de su situación económica, o no le haga una previsión de pago o simplemente haga caso omiso a las llamadas telefónicas del propietario, lo primero que tenemos que hacer es enviar un burofax al arrendatario requiriéndole para que proceda al abono de las cantidades adeudadas a la mayor brevedad posible, o en caso contrario se tendrá que iniciar el correspondiente procedimiento judicial. El envío del burofax es aconsejable y tiene importante efectos jurídicos.
En efecto, si ante el impago de la renta mensual se opta por enviar un burofax al arrendatario dándole un plazo para que abone lo debido y no lo hace de forma voluntaria, cuando se inicie el procedimiento judicial de desahucio no podrá enervar la acción, es decir, aunque pague una vez iniciado el procedimiento se procederá a la resolución del contrato de arrendamiento y por lo tanto tendrá que irse si o si de la vivienda, aunque pague.
Ahora bien, si no se le envía el burofax requiriendo el pago extrajudicial, y se inicia el procedimiento judicial de desahucio directamente, el arrendatario podrá enervar la acción, es decir, pagando lo debido impedirá que se resuelva el contrato de arrendamiento y por lo tanto no le podrán echar de la vivienda. Como lo que realmente interesa al propietario es resolver el contrato de arrendamiento, para que el inquilino que no paga de forma puntual se vaya de la vivienda, lo mejor es enviar siempre un burofax, con 30 días de antelación a la fecha en que vaya a interponer la demanda, para imposibilitar la opción de enervar la acción de desahucio.
El arrendatario solo podrá enervar la acción una vez, si existen sucesivos impagos de renta se procederá al desahucio y resolución de contrato de arrendamiento.
Si enviado el burofax el arrendatario procede al pago, éste puede continuar en la vivienda normalmente. Si enviado el burofax el inquilino no abona las rentas debidas, el propietario tiene que iniciar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago.
En esa demanda se solicitará que se resuelva el contrato de arrendamiento, que se condene al arrendatario a abonar las rentas debidas y todas aquellas que se vayan devengando, y que se señale por el servicio común fecha de lanzamiento.
Asimismo, en dicha demanda se manifestará por el propietario si existe o no posibilidad de enervar la acción por parte del arrendatario (lo cual dependerá de, tal y como hemos visto, si se ha enviado anteriormente burofax o no). De esa demanda se dará traslado al arrendatario para que en el plazo de 10 días proceda a oponerse a la demanda o abonar lo debido, en caso contrario (es decir si no se opone o no abona las rentas) se decretará sin más dilación el desahucio, resolviéndose el contrato de arrendamiento, se condenará al arrendatario al abono de las rentas debidas y se señalara fecha para el efectivo lanzamiento.
Si el arrendatario contesta a la demanda oponiéndose se decretará día para la celebración del juicio, donde se sustanciarán todas las cuestiones alegadas por las partes, dictándose posteriormente la correspondiente sentencia estimando la acción de desahucio y reclamación de cantidad o desestimando dicha acción.
En conclusión, desde el despacho Pérez Matey & Asociados aconsejan, ante la complejidad del asunto en cuestión y del tiempo que puede tardar el procedimiento judicial, que en cuanto se produzcan más de dos meses consecutivos sin que el arrendatario proceda al pago de la renta mensual, el propietario se ponga en contacto con un despacho de abogados a fin de comenzar sin más dilación al envío del burofax y negociación extrajudicial, y en su caso, el inicio del procedimiento judicial de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.
